城市主題文化大地產時代與集成商的時代已經來臨

中國新型城鎮化建設大幕已經拉開，這場史無前例的新型城鎮化建設，其前景比中國城市化還要宏大，還要壯闊。其時間之持久，城鄉之廣闊，數量之巨大，都是城市化無法比擬的。在這場新的城鎮化建設中，又為中國房地產發展建設帶來了一場千載難逢的大好機遇。其時間之持久——可能持續30年至50年的開發建設期；其城鄉之廣闊——這是一場在960萬平方公里上的一場新型城鎮化建設；其數量之巨大——中國由鄉變鎮，由鎮變縣，由縣變縣級市，由縣級市變成地級市，將會誕生兩千多個縣與市。也就是說在中國新型城鎮化過程中，將會誕生兩千多個新城。這是一個什么概念？這是中國城市化30年所無法達到的概念。這一切說明在中國城市化之后，一場新型城鎮化建設將讓我們的城市數量增加了幾倍的概念。在這如此千載難逢的歷史機遇中，我們的房地產企業是在傳統城市開發的老路上徘徊前行，還是在新型城鎮化道路上銳意求新，成為一個房地產企業在歷史十字路口上抉擇的關鍵。

是走城市主題文化系統集成商的發展之路，還是在傳統地產開發老路上一塊地一塊地啃著開發，其概念不一樣，結果也不一樣。此時此刻傳統房地產企業如何抓住新型城鎮化發展機遇，就必須從觀念上進行轉變，就必須從傳統房地產開發商轉變成新型的房地產開發商；就必須從純粹的房地產開發商轉變成城市運營商；就必須從城市運營商轉變成城市系統集成商；就必須從城市系統集成商轉變成城市主題文化系統集成商；這才是當今中國房地產企業轉型升級的明智之舉。

從城市運營商一級土地開發模式，到城市系統集成商的區域開發的系統配套，系統建設開發模式，再到城市主題文化系統集成商對城市進行主題文化系統工程的開發模式，雖然概念有些相似，但卻有著本質的不同。城市運營商是搞一級土地開發的，城市系統集成商是搞區域系統配套，系統建設的，但都沒有對城市特色經濟，特色文化，特色旅游，特色建筑，特色景觀的整體思考和系統建設，都沒有對城市特色資源形成資源聚集，要素聚集，產業聚集的態勢和格局，使城市特色資源優勢無法系統彰顯和整體彰顯。因此，中國房地產企業應該從城市運營商，城市系統集成商升級為城市主題文化系統集成商。像云南匯通偉業通過城市運營商的理念，已經開發了以楚雄彝人特色主題文化古鎮為代表的數十個特色主題文化古鎮。像泛華集團通過城市系統集成商的理念，已經完成了數十個區域城市整體開發的驕人業績。而這一切都是在城市主題文化系統工程的理念基礎上，而創造出來的一種城市集成商開發建設的新模式，但還沒有達到城市主題文化系統集成商的概念高度?，F在在新型城鎮化過程中，城市領導需要的是城市主題文化系統集成商的思想、理念、概念及運營模式。也就是說城市主題文化系統集成商首先要為城市領導建造思想，其次才是建造城市，建造房子。為城市領導建造思想，就是為城市領導提供城市主題文化“高端謀劃、頂層設計”的戰略規劃思想，只有城市領導認可了這一城市主題文化“高端謀劃、頂層設計”，一個房地產企業才能成為城市主題文化系統集成商?，F在城市領導首先需要的是城市主題文化“高端謀劃、頂層設計”的戰略規劃思想，之后才是資本和市場運營。所以，傳統的房地產企業要想抓住新型城鎮化帶來的機遇，就必須完成觀念、理念的轉變，從而從城市運營商，城市集成商的角色轉換為城市主題文化系統集成商，這是中國房地產企業在新型城鎮化過程中的一個重要選擇。時代轉變了，其理念更應該轉變。如果我們中國每一個房地產企業都能成為城市主題文化系統集成商，那不但對中國的兩千多個城鎮建設都是一個福音，因為它讓城市領導得到了城市主題文化系統集成商的思想理念，它讓城市按著城市主題文化系統集成商的發展理念規劃建設，它讓城市特色資源得到了系統的開發建設，它讓城市特色經濟、特色文化、特色旅游、特色建筑、特色景觀都能夠整體的，系統的，非常鮮明的體現出來。那么我們中國新型城鎮過程中兩千多個城鎮發展建設，就會通過城市主題文化系統集成商的思想，把我們的每一個城鎮都建設成特色魅力彰顯，特色經濟發達的城市。而這一切取決于城市主題文化系統集成商的思想。如果我們每一個房地產企業都能夠有城市主題文化系統集成商的思想，那我們的房地產企業還害怕沒有城鎮開發建設嗎？所以，城市主題文化系統集成商的時代已經來臨，愿我們的每一個房地產企業都成為城市主題文化系統集成商，這是時代的必然，也是時代的潮流！

中國國際城市主題文化設計院愿意為每一個房地產企業提供城市主題文化系統集成商戰略規劃，同時也為房地產企業提供城市主題文化系統集成商的局部項目戰略規劃。如城市主題文化綜合體，城市主題文化旅游項目，城市主題文化產業園區等各類項目的戰略規劃。

付寶華院長在多年不斷的考察和實踐過程中發現，其主要原因在于城市文化產業園區的同質化和規劃模式的模板化造成的。全國各個城市上馬的文化產業園大而全、大而全，大而多，大而同，大而亂，文化產業園的開發沒有建立在一種當地特質資源稟賦和特色文化產業基礎上，而是按著學院派那種不管當地有沒有資源、不管當地有沒有文化產業人才、不管當地有沒有相關企業和產業支撐，用統一化、模板化的文化產業規劃來給城市搞城市文化產業園區規劃，甚至把只適合某些一線城市的IT產業園、動漫產業園、影視產業園、傳媒產業園等放到了三線小縣城，不僅造成了全國文化產業園的同質化競爭嚴重，而且都生存不下去，更白白浪費了大量的資源。

因此，針對中國文化產業園建設同質化以及運營生存困難的問題，付寶華院長提出，通過創新的、高端的、具有實戰性的、可操作性的文化產業園區規劃理念來規劃文化產業園區，找準城市特色文化、特色人才、特色資源、特色定位，打造文化產業特色園區，吸引高端特色人才，整合特色資源，培育特色文化產業功能，建立特色文化產業平臺，打造特色文化產業集群，只有這樣的特色文化產業園區才有核心競爭力。

所以，我院提出了“城市主題文化園區”的概念，城市主題文化產業園應具備四大要素：因主題而建，具體清晰的主題文化產業定位；因城市而生，要與城市特質資源稟賦、特色文化發展能力和特色文化功能實現無縫融合；以主題文化為核，形成城市特色文化產業發展平臺。

我院提出的城市主題文化產業園打破了傳統文化產業園區沒有特色定位，沒有特色功能、沒有特色發展的同質化誤區，而是以文化為魂、主題為先、創意為基、產業為本，依托城市主題文化，充分發揮城市主題文化資源優勢，發展城市主題文化經濟，打造具有鮮明文化特征和區域競爭力的城市主題文化產業園區和產業集群，從城市主題文化產業園區政策研究與市場分析、發展模式、定位研究到園區戰略發展規劃，再到園區招商引資，深入到園區主題文化價值挖掘、園區主題文化戰略規劃、主題文化產業形態創新、園區運營全程設計等層面，解決了中國文化產業園同質化和經營困難的發展難題，從而為中國文化產業園建設找到了一條特色發展、主題發展的創新之路。最終把城市文化產業園區真正建設成具有特色文化定位、特色產業內容、特色經濟支撐、特色品牌魅力、特色發展模式的主題文化產業園區，在為城市創造巨大文化品牌的同時還為城市帶來巨大的文化產業產值，實現“文化企業+地方政府”的雙贏。

城市主題文化旅游景區戰略規劃

針對這樣的問題，我院提出了“景區開發必須要有主題文化”的“城市主題文化景區”開發模式，我們認為，對于每個旅游景區而言，差異性、個性化的旅游特色和不同的旅游體驗是景區旅游發展的必要因素。而城市旅游景區的核心就是文化，文化的核心就是主題，城市主題文化是城市旅游景區的核心競爭力所在。可以說，旅游景區的文化主題性越明顯，其效益釋放量越大。因此，主題選擇是整個旅游景區戰略規劃的關鍵，它是旅游資源配置的凝聚點、旅游文化內容的創意點、景區市場營銷的興奮點、景區主題闡述的出發點和景區文化價值的實現點。

為此，我院提出了“城市主題文化旅游景區”的創新開發模式，城市主題文化旅游景區就是指以城市主題文化為主導引領旅游景區發展方向，通過梳理城市所屬的特質資源，從旅游資源稟賦、資源空間分布、輻射能力等方面進行把脈，充分尋找、挖掘并合理張揚、放大富有開發潛力的旅游特色差異和個性元素，并依此確定旅游景區的發展主題,將其作為引領旅游景區資源的開發主題、旅游景區項目的建設主題和旅游景區市場的推廣主題。

我院提出的“城市主題文化旅游景區”創新模式的核心在于，旅游景區必須要建立在城市獨有的特質文化和旅游資源基礎之上，無論從旅游主題到旅游形式，從旅游內容到旅游規模，都能實現與城市主題文化的主題嫁接；無論是景區旅游環境、景區風貌還是景區游樂等,都能體現城市的特色和主題。這樣城市主題文化就能夠從點到面從線到片，在旅游景區得到了充分的展示和彰顯，才能使游客感受到豐富和深刻的精神和文化享受，城市主題文化價值才能得到空前的釋放，形成競爭對手難以模仿和替代的核心旅游產品、核心旅游品牌和核心旅游競爭力。

我院通過城市主題文化旅游景區開發模式的創新研究，形成了“主題先行、文化為王、落地運營”的城市主題文化旅游景區戰略規劃理念，形成了以主題戰略創新為基礎、以主題文化創新為特色、以主題運營創新為核心、以主題設計創新為手段的城市主題文化旅游景區開發創新模式，并在十幾年來為企業、政府旅游產業發展、城市主題文化旅游景區開發提供了大量前瞻、創新的戰略規劃，為企業、政府旅游產業發展、城市主題文化旅游景區開發提供最有價值的游憩模式、商業模式、營銷模式和運營模式，從而為中國一大批旅游景區開啟了城市主題旅游新篇章，構畫出了城市主題旅游新藍圖。

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城市主題文化綜合體戰略規劃

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萬達楚河漢街城市主題文化綜合體

我們提出的城市主題文化綜合體的概念，較一般城市綜合體而言不同之處在于，城市主題文化綜合體是擁有獨特的核心文化價值，每一個城市主題文化綜合體未來都將是城市超級文化航母、城市文化新坐標和城市文化新典范，同時以全球領先的文化形態，引領著城市文化建設的潮流和方向，開創了中國綜合體建設的新紀元。

在我院提出城市主題文化綜合體的概念之后，得到了一大批地產開發商的高度認可和踐行。可以看到，當下已有房企開始深度試水，除了一般概念的商業綜合體、商務綜合體之外，會展主題文化綜合體、影視主題文化綜合體、藝術主題文化綜合體、教育主題文化綜合體、旅游主題文化綜合體、兒童主題文化綜合體以及景觀主題文化綜合體、生態主題文化綜合體、海洋主題文化綜合體等模式和業態大量出現。而我院圍繞城市主題文化綜合體的全新文化模式、全新文化價值、全新文化業態，也為全國開發商提供了可行性研究、開發策略研究、主題文化定位、發展規劃和主題整合推廣、主題招商等系統的智力支持，全方位引領城市主題文化綜合體成為具有世界性的震撼力和影響力的文化新符號，成為城市文化的集聚和傳播之地、展示之窗和時尚之地。最終通過城市主題文化綜合體的打造，締造城市文化新航母、引爆城市文化價值核爆、驅動城市未來文化夢想。

??? 城市主題文化公園戰略規劃

常州環球動漫嬉戲谷

?進入21世紀以來，中國主題公園建設呈現火熱勢頭，同時世界頂級主題公園紛紛搶灘中國內地。不可否認，我國主題公園建設的飛速發展一定程度上拉動了地方旅游經濟增長，但與此同時，我院十幾年來透過中國主題公園發展現狀發現，主題公園同質化競爭嚴重、文化內涵薄弱、經營模式單一等深層次問題日益凸顯，甚至有投入動輒上千萬元的奢華公園最終卻成“荒園”?？梢哉f，中國主題公園一邊是熱錢涌動，一邊是虧多盈少，面臨冰火兩重天。我們認為，造成這個問題的關鍵原因就是許多主題公園沉湎于簡單模仿和粗制濫造，雖然項目繁多，卻沒有精品，沒有獨特鮮明的主題文化，以致很多主題公園模式、內容大同小異，因此中國主題公園千篇一律、同質化的現狀亟需突圍和破題。

無論從“錦繡中華”、“世界之窗”的微縮景觀模式，到“歡樂谷”這樣的參與體驗模式，再到“東部華僑城”的生態模式，我院十幾年來一直走在中國主題公園發展的最前沿。我們認為，中國的主題公園目前發展了三代，即以觀光為主要目的的第一代主題公園，以休閑為主要目的的第二代主題公園，以度假為主要目的的第三代主題公園。而中國主題公園突圍和破題的關鍵所在，就是我院提出的全新第四代主題公園的概念——城市主題文化公園。

我們提出的城市主題文化公園概念，是中國本土主題公園目前“突出重圍”的最佳模式，可以說，主題文化是主題公園的靈魂，打造主題公園應當因地制宜，看當地有什么特色文化、有什么特質資源，找準定位，切不可一概而論。而城市主題文化公園的打造，就是要充分發揮城市主題文化資源優勢，在模式創新、概念創新和戰略規劃創新上體現了六大要素：即景觀主題化、展示主題化、藝術主題化、游樂主題化、演藝主題化、體驗互動主題化，以此將主題公園的意義擴展到整座城市中，從而提升城市整體生活品質。

我們提出的城市主題文化公園發展模式，無論是從建筑到景觀、從視覺到體驗、從表演到娛樂，還是從游樂設施的文化內涵到科技含量，都體現著城市主題文化的超凡魅力；它的每一個景觀、每一個雕塑、每一個表演、每一個娛樂項目、每一個體驗項目都體現著城市主題文化的豐富內涵。最終在文化上體現了城市主題文化博覽之窗的概念，在功能上體現了城市主題文化歡樂殿堂的概念，在旅游上體現了城市主題文化體驗之谷的概念。

可以看到，我院提出的城市主題文化公園的概念和發展模式已經在中國主題公園領域取得了巨大的成功，無論是西安的大唐不夜城、杭州宋城、北京的歡樂谷，還是常州的環球嬉戲谷，都是城市主題文化公園的成功實踐樣本，它們無一不是通過首屈一指的、獨一無二的、不可復加的城市主題文化公園矩陣式的鋪排，宏大的主題文化敘事，精美絕倫的主題景觀，美輪美奐的主題文化演藝，震撼驚奇的主題文化展示，成為中國主題文化公園的樣本，成為城市量身打造的一個旅游高地和文化地標。

?????? ?城市主題文化地產項目戰略規劃

在我院看來，十幾年來中國房地產開發企業的發展模式基本沿襲了“土地模式”。開發商重資產并過度關注土地資源、而輕文化的現象非常嚴重，使得房企發展、競爭的軸心一直圍繞圈地、蓋樓發展。而這種模式也造就了許多千篇一律、漠視文化、缺乏生活氣息、冷冰冰的“火柴盒”建筑，同時文化附加值沒有體現，房地產開發商也沒有得到最大化的利潤。而目前地產界所謂的“地產文化”，抑或所謂的“文化地產”，大多只是一種營銷手段，充其量不過是一個“噱頭”而已，都沒有落到實處，比如說土地價值如何挖掘和提升？文化價值如何創造？服務價值怎么體現？社區生活方式怎么營造？縱觀整個地產界，能夠將一個系統的價值體系全部做的很好的幾乎沒有。

因此，我院結合在地產領域十幾年來的成功實踐，創新地提出了城市主題文化地產的開發模式。顧名思義就是“城市主題文化+房地產開發”的房地產經營模式。城市主題文化地產就是以地產項目為載體，以實現地產價值的持續增值和城市文化價值最大化為目標，以城市主題文化地產為開發對象，整合城市主題文化資源，主題開發、主題經營，具有鮮明文化特色的成片房地產開發運營模式。

城市主題文化地產必須緊緊圍繞城市主題文化做文章：無論項目的定位、建筑設計的理念、開發運營方案的創意、營銷推廣的策略，都要依據城市主題文化來制定實施；

城市主題文化是城市主題文化地產項目的主線：如果說房地產項目建筑、景觀、產品、營銷、生活方式等是一顆顆珍珠，那么城市主題文化就象一條主線，把這些珍珠串成一條項鏈；

城市主題文化是統領城市主題文化地產項目全局的制高點：它把房地產經營的種種要素如環境、建筑、交通、配套設施、服務和文化統領于旗下，構成一個完整的系統；

城市主題文化是城市主題文化地產項目的中心：開發商的土地選擇、規劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業管理、社區文化建設等等行為均圍繞這一中心完成；

城市主題文化是城市主題文化地產項目品牌的靈魂：整個房地產項目的構成、功能、風格、規范、形象均通過它得到光芒閃耀、深入人心的品牌。

從企業角度而言，房地產盈利能力的核心，是文化對前者的滲透與融合。城市主題文化地產絕不追隨市場的尾巴，而執市場之牛耳“城市主題文化+地產”的模式對于整個區域經濟的拉動、區域模式的奠定、城市價值的推動，遠遠大于純地產模式，其意義也遠遠不是一般文化地產可以比擬的。

從城市角度而言，城市主題文化地產是用城市主題文化的開拓和弘揚，來開發和經營房地產；并在房地產的營運中，展示城市主題文化地產的靈魂，實現新都市的營造。城市主題文化地產無疑是城市最有文化內涵、最有文化吸引力、最有文化價值的區域，通過城市主題文化概念的注入和開發資金的聚集，其文化的附加值將會給城市土地帶來成倍的增值。

因此，我院提出的城市主題文化地產開發模式，是當前中國房地產業急需的最好模式，同時也是中國房企在國家宏觀調控的形式下，尋機于危，找到“藍?！?，實現價值最大化的最好模式，更絕對是城市地產財富和價值的締造者，將會創造地產史上更多的奇跡。